Una hipoteca es un tipo frecuente de préstamo. Se solicita, sobre todo, para financiar la compra de un inmueble.
Dado que le implica prestar una gran cantidad de dinero la entidad bancaria realiza algunos cargos. Es lo que conocemos como los gastos de la hipoteca.
Cuales son los principales gastos de una hipoteca
Son estos:
- Tasación: para determinar el valor de la vivienda.
- Notaría: que es donde se firma de la escritura. Los honorarios (lo que cobran los notarios) están determinados por ley.
- Registro de la propiedad: también determinados por ley y asociado del valor del préstamo.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): se trata de un porcentaje del total; hay que señalar que varía según la Comunidad Autónoma.
- Seguros: a veces la contratación es un requisito para la aprobación (como ocurre con el seguro de hogar y el de vida) y están determinados por el propio banco.
También cuentan como gastos los de notificación de cambio de titularidad de suministros (agua, electricidad, etc.) sobre todo si se trata de una vivienda con un anterior propietario.
Algunos se pueden deducir
Aunque está bien recordar que cada caso es único y que la normativa a veces se modifica sin previo aviso.
Solo se debe tener en cuenta que para ser deducibles en la declaración del impuesto sobre la renta (IRPF) deben poder agruparse en estos tres campos:
- Que sean intereses hipotecarios: existen límites y condiciones concretos. Antes de realizar cualquier deducción o reclamación es recomendable consultar con un asesor fiscal.
- Amortizaciones: sobre todo si existe alguna penalización asociada y/o que pueda reclamarse.
- O seguros: como mensualidades del seguro de hogar, por ejemplo.
La subrogación
Se habla de subrogación cuando se transfiere una hipoteca.
¿Y qué conlleva? Para empezar nuevos beneficios (como mejores condiciones, tasas de interés más favorables, reducir las mensualidades, etc.). Pero subrogar puede implicar algunos gastos extra que hay que valorar (como honorarios notariales, tasaciones y posibles comisiones por la cancelación de la primera).
Antes de tomar decisión alguna y debido a nuevos gastos y nuevas condiciones es conveniente contar con un consejo profesional.
Preguntas frecuentes
¿Son obligatorios los gastos de una hipoteca?
Lo son. En España existen regulaciones sobre la distribución de estos gastos entre el banco y el cliente.
De hecho la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, recoge que los bancos están obligados a tomar una mayor carga para sobre los gastos.
Gasto de hipoteca y arancel hipotecario, ¿son iguales?
No. Un gasto de hipoteca, como se ha expuesto, se refiere a algún aspecto asociado a la contratación. El arancel hipotecario, por su parte, es una tarifa —regulada por ley— que cobran notarios y registradores de la propiedad al llevar a cabo algunos trámites.
¿Qué hacer si se sospecha de fraude o mala praxis?
Lo más importante es ponerte en manos de un profesional y dejarte aconsejar. Existen organismos donde presentar una reclamación (Banco de España, organizaciones de defensa de consumidores…) o como última posibilidad se puede presentar una reclamación judicial.
¿Cuáles son los plazos de devolución de una reclamación sobre gastos injustos?
Depende de la fase del procedimiento. Veamos:
- Reclamación extrajudicial: de algunas semanas a varios meses.
- Reclamación judicial: de varios meses a varios años (según la complejidad, claro).
¿Qué gastos de hipoteca pueden reclamarse?
Son los siguientes:
- Gastos de notaría
- Gastos de registro de la propiedad.
- Gastos de gestoría.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
¿Es el Euribor un gasto hipotecario?
No en sí mismo, sino más bien una referencia utilizada para calcular el tipo de interés variable que se aplica en las hipotecas.
¿Se puede reclamar ese importe para que sea devuelto?
Reclamar la devolución del Euribor en sí es una práctica poco común. Pero es posible hacer una reclamación relacionada con el Euribor si se considera que hubo alguna manipulación que afectó el cálculo del índice.
Este tipo de reclamaciones está relacionada con irregularidades en el cálculo del Euribor durante el procedimiento hipotecario.
¿Qué porcentaje del total puede suponer la parte de gastos hipotecarios?
No existe un porcentaje establecido, ya que puede variar de un caso a otro.
Pero se estima que los gastos hipotecarios pueden oscilar entre el 2 % y el 6 % del total. Esto significa que para una hipoteca de 200.000 euros, pueden oscilar entre 4.000 y 10.000 euros.